Le dispositif Pinel, qui permettait aux particuliers de bénéficier de réductions d'impôts à l'achat d'un logement destiné à la location, va prendre fin le 31 décembre 2024. Cette niche fiscale est jugée inefficace et trop onéreuse par la Cour des comptes.
Fin du dispositif Pinel : quel impact sur l'investissement locatif ? / iStock.com - BildWerk
Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?
Ce dispositif immobilier permet aux propriétaires de logements neufs ou anciens, achetés en vue d'une location (à usage d'habitation principale et non meublée) pour au moins 6 ans, de bénéficier d'une réduction d'impôts, tout en permettant au locataire de profiter d'un loyer inférieur d'environ 20 % par rapport aux prix pratiqués sur le marché. Pour bénéficier de la loi Pinel, le logement doit avoir été acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, se situer dans une zone de tension locative (zones A et B1), et faire partie d'un bâtiment comprenant plusieurs habitations. Les logements individuels sont donc exclus du dispositif, sauf si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2021. Jusqu'à fin 2022, le taux de réduction fiscale pour un logement Pinel était, selon la durée de location (6, 9 et 12 ans), de 12 %, 18 % et 21 % du montant de l'acquisition, avec un maximum de réduction d'impôt de 6 000 € par an. Depuis début 2023, la réduction a été limitée à 10,5 %, 15 % et 17 %.
Le dispositif Pinel dans le collimateur
Près de 300 000 ménages profitent du dispositif Pinel, qui a succédé en 2014 à différentes opérations similaires (Robien, Borloo...). Mais les dispositifs Pinel et Pinel + actuels, considérés comme peu efficaces, entretiennent depuis longtemps la polémique. La Cour des comptes, qui s'est déjà prononcée en faveur de sa suppression, estime que le faible impact économique de la mesure soutient peu le secteur du bâtiment, pour un coût annuel trop élevé pour les finances publiques (plus de 1,5 milliard d'euros). Elle serait la 7e niche fiscale la plus coûteuse à destination des foyers français (la première étant le crédit d'impôt pour l'emploi à domicile). De plus, 50 % des bénéficiaires ont des revenus élevés (revenu fiscal de référence supérieur à 70 000 €). Or, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Pinel n'est pas, dans l'esprit de la loi, destiné aux riches, mais plutôt aux investisseurs de classes moyennes ou moyennes supérieures. Autre argument venant desservir le dispositif : le recours au Pinel ne serait rentable que dans la moitié des cas. Quels que soient les griefs contre la loi Pinel, l'objectif de l'exécutif est clair : il faut faire des économies pour financer le nouveau "plan logement" visant à relancer la construction de logements neufs. Les dispositifs estimés coûteux et inefficaces, dont le Pinel et le Pinel + font partie, sont ciblés en priorité.
Une fin progressive, et d'autres options disponibles
Les investisseurs ayant souscrit à l'un de ces dispositifs pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans pourront cependant profiter de leurs avantages fiscaux jusqu'au terme de la durée d'engagement, à condition d'afficher des loyers inférieurs de 15 % par rapport aux prix du marché immobilier. Les opérations Pinel restant possibles jusqu'à fin 2024, la fin définitive du dispositif ne sera effective qu'à l'horizon 2036. Les investisseurs commencent cependant à s'orienter vers d'autres solutions fiscalement intéressantes pour investir dans l'immobilier locatif. Parmi celles-ci, citons le "Super Pinel" ou Pinel + (qui permettra de conserver les mêmes avantages que le Pinel classique), la location meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Loc'Avantages, la loi Denormandie, l'investissement Malraux, ou encore le déficit foncier.
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